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日本的住房政策与住宅产业化

一、日本住宅建设的基本情况
（一）日本各级政府重视住宅建设
　　日本政府认为，解决好住宅问题，对稳定日本国民民心，参与经济建设具有重大意义。住房不同于一般产品，不能把住宅作为完全的商品推向市场，政府必须拟定和依照有关法律，制定和执行有效的住房政策，调动各方面的积极性，政府必须从多方面给予资助和支持，保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。

　　一是体现在立法上，颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宅供给公社法》等。明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。

　　二是体现在财政、金融的支持。日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住宅问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。

　　财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民间企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。财政提供的融资资金来源主要有三个方面：1.邮政储蓄归集的资金；2.各种退休金、保险费；3.政府债券。

　　三是体现在税收的支持。日本规定居民购建符合国家政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷款期内还款的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。

（二）积极推进住宅产业工业化
　　日本为了大幅度的提高住宅建造能力和建造速度，改善现场施工条件，降低工程造价，取得规模效益，从20世纪60年代第一个住宅建设五年计划开始，推行住宅工业化的产业政策，通产省和建设省分别制定了住宅生产工业化促进补贴制度及住宅体系生产技术开发补助金制度，此外还对新部件的生产提供低息贷款。这一战略性的举措给日本的住宅建设带来了根本性的变化。大量的住宅部件，产品的生产、组装，甚至全套房屋构配件的生产、加工和组装都逐步转移到了工厂的自动化生产线上，大量的住宅新产品、新材料、新体系的开发、推广和普及由于得到了政府的支持，减少了市场风险，容易形成规模化生产。实现了稳定的质量，较短的工期，低廉的成本，这一目标展示了建筑工业化的魅力。我们参观的大和房屋工厂，是一家设在奈良，生产加工供应成套轻钢结构体系低层住宅，自动化程度很高的工厂。全厂职工480人，每月可生产900套、7万平方米的住宅，这些加工好的构配件运到现场后每平方米仅需1.1个工日就可以变成一幢幢现代化的住宅了。松下电工设在大坂的生产厨房设备的工厂，从接收客户订货到产品走下流水线只需30分钟的时间。日本居民可以就近到松下电工设在日本各地的服务窗口，通过电脑网络订购厨房设备，由大坂的工厂按客户提供的尺寸要求加工，一两天内就能安装到位。

　　日本推行住宅产业工业化的特点，一是政府调控和指导的力度大，通过省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。

（三）坚持生产高质量的住宅产品
　　在日本，只有高质量的住宅产品才有市场。日本提出居住要以"与环境共生存"为主题，以人为本，创造人与生活、自然与都市相协调的居住环境。从现场考察中，我们感到日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住宅的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都有非常完善的质量保证体系。为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证的公正性、权威性，优良部品的认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。每个受检测产品都要在该中心经过严格测试，过五关斩六将。如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪霜长时间的实验。

二、对我国住宅建设的思考与建议
（一）应加强中日双方实质性的交流与合作
　　通过此次访问，我们感到，中日双方在住宅方面的交流已持续了多年，双方彼此都有了相当的了解，同时双方也都有进一步进行实质性合作和交流的愿望。可否考虑建立中日住宅产业协商制度，在住宅领域寻求更密切的合作。中方的许多建材和住宅部品价廉物美，进入日本市场很有竞争力。关键是要符合日本的产品标准及其他方面的要求。为此，双方希望在住宅标准、模数、产品认证等方面加强协调。日中住宅促进会、日本住宅产品认证中心。日本建筑中心等均表示可以为中国的建材和住宅部品进入日本市场提供咨询和技术服务。这对双方都是有利的。日本的轻钢结构体系、节水型抽水马桶、外墙材料等具有比较强的开发生产能力，技术上也比较成熟，也是我国急需的。可考虑采取技术引进、合作合资办厂等方式加以引进消化。

（二）加快制定我国住宅产业化的政策
　　我国的住宅建设量大面广，推行住宅产业化有广阔的前景，可借鉴日本的经验，加快研究制定我国有关的住宅产业现代化政策，要加强和完善住宅相关的标准规范体系，当务之急是要抓紧住宅建筑模数协调标准的论证修改工作，争取尽快颁布实施，以便于设计、施工、生产企业协调行动，全面实现尺寸配合，从而取得功能和效益的最优化。为下一步在模数协调原则指导下，组织以住宅部品为中心的专业化、系列化和社会化大生产打下基础。鉴于日本的优良部品认定制度对提高日本住宅质量，降低成本所起的关键作用，我国应在吸收消化的基础上，结合中国的特点，建立中国住宅部品的评定和市场准入制度，并纳入规范化、科学化、制度化。

（三）开展中国老年人住宅的研究与试点
　　应借鉴日本在解决老龄化社会的老年人住宅的经验，针对我国的国情、社会习俗和生活习惯，着手研究我国老年人住宅的有关社会、技术问题。我国实际上已步入老龄化社会，60岁以上的老年人已超过1.2亿人，解决好这些老人和一部分身体障阻者的起居生活，也是社会保障体系的一部分内容。

摘自《中国建设报》

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