智能化住宅小区物业管理系统软件设计概述　
　　

     近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵 循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小区的实际管理者—物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向现代化、制度化与规范化创造条件。

　　物业管软件的设计从低到高有三个层次：第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机有管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。 我们下文讨论的物业管理软件的设计就是第三个层次的软件设计。

1 物业管理软件的构成
　　一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。

　　物业管理采软件用Intranet技术，Intranet技术是在Internet和Client/Server模式下发展起来的系统，采用Intranet作为小区内部信息网络，其结构如图1。

　　各部门内的微机均通过网络连接到服务器上，其客户端软件以客户/服务器(C/S)模式开发，能为小区内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。

　　客户/服务器(Cl ient/Server)是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户/服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分配到整个计算机网络上，使信息处理过程能最佳地利用计算机的系统资源。在物业管理系统中，为了避免多个用户同时对同一数据进行操作，减少系统开销，尽可能地少耗用网络资源，系统采用客户/服务器结构。

　　由于在客户/服务器结构中，前台应用程序并不直接对数据库文件进行操作，必须通过服务器上的数据库引擎来实现，而操纵这些数据库管理 系统最简单的方法就是使用ODBC，通过ODBC打开前台应用程序与后台数据库管理系统的通道，然后使用由ODBC API提供的标准控制函数对服务器上的数据库进行维护。

　　物业管理系统软件应该采用的是多层次(Multiple－tier)ODBC，这种方式下的驱动程序把命令传达给远程的服务器数据库引擎，并且把处理完的数据返回给前端的应用程序，其执 行效果比自行访问的单一层次ODBC驱动程序要好，可以大大降低服务器的占用时间。

　　小区住户运行浏览器(如PWS、IE)，以B/S方式连入小区内部网，浏览器自动下载客户端JAVA小程序，住户即可轻轻松松享受小区的服务与娱乐，又大大减少了软件维护和升级的费用。

　　服务器系统：Windows NT Server 4.0、Internet Information Server
　　客户机：Windows98、Windows95、IE5.0
　　开发软件：推荐采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先进的开发语言

　　软件采用客户/服务器分布式信息处理体系。在客户/服务器配置中，数据库引擎和应用程序所需要的数据都驻留在网络服务器上。工作站是以SQL语句的形式向数据库服务器发出高级请求。SQL是发送给数据库并要求数据库操作其数据的指令，可与多种数据库相兼容，即服务器可适用多种数据库。考虑到价格因素，推举采用ACCESS数据库，也可以采用其它具备ODBC接口的通用大型数据库。

2.物业管理软件的功能
　　广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。

　　狭义的管理包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能。下面具体说明各模块软件功能：

2.1资料维护
　　初始化物业管理的必需基本数据，如发展商资料，物业基本资料，房屋基本资料，业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在此项目中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。

2.2 物业财产管理
　　包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。

2.2.1 房产管理
a.其中提供了房产住户名细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。
b.钥匙管理 
　　对住户入住钥匙的领取管理，查询和统计。
c.装修管理
　　包括住户装修申请管理，小区内房屋装修状况的统计查询。
d.交接管理
　　包括接管验收资料的录入整理、分类建档及查询管理。

2.2.2 设备管理
　　包括对安全防范设备、卫生绿化设备、水电气油设备和通讯网络设备等的资料维护及维护记录的管理。

2.2.3 道路管理
　　对小区内各主干通道、辅助通道和重要的分支通道进行管理。

2.2.4 卫生绿化
　　小区内卫生绿化情况的安排和管理。

2.2.5 停车管理
　　小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。

2.3 入住管理
　　业主入住登记管理(入住基本资料、入住户内验收)、打印入住正式通知单、住户家庭资料录入、房产资料查询。

2.4 人事管理
　　小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。

2.5 财务管理
2.5.1 提供了水电费、物业管理费的单价设置，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费的收取和查询管理，特约服务、罚款没收管理，工作人员工资的查询管理。
2.5.2 只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以E－MAIL形式给住户发出收费通知单、催款单。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。
2.5.3 对可收费超时期限进行设置，当有住户未能按时缴纳费用时，系统会自动弹出对话框发出报警，并将超时住户资料列出。 这使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。

2.6 保卫治安
　　对小区内保安的巡逻巡更、投拆上访、事件处理进行管理。

2.7 维修管理
2.7.1 包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。

2.7.2 对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可及时进行维护修缮，采取有效措施，对易发生问题的重要设备建立检修档案，定期强制更换部件和保养，做到防患于未然。

2.8 综合查询
　　综合资料的统计查询，包括小区资料、小区地图、楼群查询、娱乐设施、卫生保健、办公设施、公共设备、公共物产以及财务和人事情况的查询。

2.9 系统工具
2.9.1 包括数据的备份、恢复，操作员的更换，添加，权限的设置。
2.9.2 为考虑到系统的安全性，提供了多级权限设置控制功能，可自定义使用权限和密码，系统会自动跟踪、记录所有报警 和违规操作记录。
2.9.3 系统可进行所要数据的备份，以便系统数据的安全恢复。

2.10 办公工具
　　系统应具备日志管理等办公工具，可以用于会议召开、任务分派、日记记录以及自动产生设备维护、费用交纳等工作，大大提高物业管理人员日常工作效率。

　　狭义的物业管理软件模块设计是参照全国优秀物业管理小区的物业管理流程制定的，可以针对不同岗位单独使用，各个模块之间又共享一个数据库，可以实现数据共享。

3 安防监控
　　目前一般智能小区的安防监控系统包括图象监控与周边防盗系统、室内安防系统和电子巡更系统，前两者构建交了小区住户内外两道安全屏障，电子巡更系统则是为了规范管理保安巡逻人员在指定时间到达制定的巡逻点。软件设计时应该附加企业管理模块，管理人员可以考察保安人员的警情处理情况，及时对其工作绩效做出考评， 同时可随时了解小区的安防情况。

3.1 图象监控与周边防盗系统软件应该具备以下功能
·多路图像的实时监控——用户可任意选择需监视的图像，可迅速实现图像的切换
·图像存储——提供对单一画面或连续图像的实时存储，自动侦测磁盘容量
·图像属性设置——用户可方便地调整图像源、尺寸、亮度、对比度等，使图像达到最佳显示效果
·图像压缩——提供对图像的压缩及解压功能
·图像锁定——可随时锁定图像
·摄像机控制——方便的变焦、变倍、光圈调整、云台转动等操作
·报警联 动——用户可任意设置报警动作响应，诸如：当周边红外探测器报警时，产生图像切换、摄像机动作、录像机动作、图像捕获等联动动作
组态——用户可新增防区图，新增可组态设备，在防区图上设置需添加的监控设备(如摄像机， 红外对射探测器，红外微波双鉴探测器等)属性，灵活布置，随时更改，无需退出程序，所做修改即可生效 
·实时报警 —若有报警能及时在报警窗口中弹出，同时有语音提示，图标闪烁提示
·报警存储——报警信息存储于数据库中，用户 可随时查询历史报警纪录，并可报表打印
·多协议支持——支持多厂家监控产品
·友好的界面——全中文操作界面， 灵活调整窗口布局

3.2 室内安防系统软件应该具备以下功能
·可任意定义每个家庭的基本情况和系统安装情况。
·可绘制电子地图，在地图上表示所有家庭，还可进行地图之间跳转，方便在大范围区域显示各级地图和所有的家庭。
·可对每个家庭单独绘制平面图，方便处理报警。·多媒体工作方式，当收到报警信号时，可用语音提示警情。
·处理完警情可存档，可按多种方式查询，如按警情类型，按日期，按用户等，并可将警情详细内容选择性地打印来。可记录用户多种信息，用户主机安装情况如防区数，探头位置等，以及主机使用者登记等，并可选择用户受中心定时监控时间，从而最大限度地保护用户。
·对中心操作员还提供一个管理功能，可通过密码控制，使得只有登记的操作员才可操作中心系统，从而保证中心系统不被破坏。
·日后可容易地扩展为二级或二级以上联网方式。

3.3 电子巡更软件应该具备以下功能
·编辑巡更点：可对交接点，工作人员点，上巡更点，下巡更点进行增加，修改，删除操作。
·设置班次时间：用于设置早中晚班的时间段设置。
·录入数据：将巡更人员的巡更信息采集到计算 机中。
·查询记录：查询巡更人员的巡逻情况。
·备份记录：可将数据库信息存入软盘，用于存档，同时清除数据库内的信息。
·调入记录：将盘片中存档的巡逻信息调入计算机，进行查询。
·设置巡更路线和报警点：软件中，通过组态功能，在小区地图上可动态设置巡更路线和报警点。若在指定时间，保安人员未能到达指定地点(已设为报警点)，软件会产生告警，并在实时报警窗口中显示此告警，同时有声音提示。 

4 网络服务
　　社区网络服务软件作为社区的门户网站主要提是为社区住户提供具有社区特色的网上服务内容，并为住户上网提供一些好的链接，引导住户享受因特网上的无穷资源。具体可以具备以下功能：
·新闻速递：传送国际国内港台实时新闻，帮助住户掌握经济科技体育最新动态；与各大报纸的友情链接，让住户足不出户即可知晓天下事。
·休闲娱乐：包括流行精品、网络游戏、书香门第、银屏天地、体育世界为住户的生活增色添彩。
·社区 服务：是网站中最重要一块，包括：教育－知识经济的时代，终生教育渐趋普及，通过网站中的内容和链接，住户可以随时随地给自己充充电；购物－－网上生存成为可能，通过轻点鼠标即让住户实现置身于各大商场、超市、货比三家，实现方便、快捷、便宜的购物；查询—与物业管理部门共享的数据库，让住户方便查询各类收费信息及小区各项服务。
·公共栏：提供广告栏、天气预报、常用电话、市府热线、小区介绍、站点链接等功能，为住户的日常生活提供便利。

　　广义的物业管理软件下属模块软件必须具备互相数据共享的网络特性，即具备高度的系统集成能力。比如安防监控的报警数据和处理情况可以被狭义物业管理模块调用，物业管理模块的收费数据可以被网站调用等。而且物业管理软件还应该具备与房屋开发公司售楼管理系统软件和工程管理系统软件数据共享能力，比如售楼系统中输入的房产和业主数据在房屋卖出后，可以自动转入物业管理系统；而工程管理软件中设备的资料建立后也能在房屋建成后自动转入物业管理系统。

　　最后，物业管理软件应该具备有一定智能功能的日志管理模块和领导决策分析模块软件，前者可以根据部门工作流程和原始输入的数据自动生成诸如设备维护派工单、物业管理费用收取通知、会议召开等日常事务性工作 ；后者可以通过数据共享和相关接口软件实现报警数据查询、工作日志管理、部门业绩统计、工作自动交接等各项管理功能，为领导决策提供科学依据。这些都将对提高智能小区物业管理水平、降低管理成本、提高工作效率能够发挥重要的作用。

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